不動産管理会社の管理委託方式とは

不動産管理会社の収益の計上方法には主に以下の3つのパターンがあります。

このうち、管理委託方式についてポイントを説明します。

社長個人が保有している不動産の管理のために設立した不動産管理会社で管理委託方式による収益計上を行うために行うべき動きとしては以下の通りです。

１）社長個人と不動産管理会社の間で管理委託契約を締結

不動産保有方式と異なり、管理委託方式の場合は不動産の所有権は社長個人のままです。不動産管理会社の収益としては賃貸不動産の管理業務を社長個人に対して行うことによる管理収入です。

不動産の管理業務とは一般的に次のような業務です。

主には宅建業の免許を持っている不動産会社などが行うことが多いですが、賃貸物件の管理業務自体は免許が必要なわけではないので自ら設立した不動産管理会社で行っても問題はありません。

管理委託方式のメリットやデメリット

管理委託方式では、不動産保有方式のように所有権移転登記だったり、譲渡による所得税の考慮だったりといったことが必要ありません。そのため、管理委託方式の導入は個人による不動産収入と、契約主体となる不動産管理会社の設立さえ済んでいれば導入は非常に容易です。

一方で、不動産保有方式のような所得の分散効果は少ないです。管理委託方式では一般的に賃料の〇％ということで管理料、つまり不動産管理会社にとっての売上を決定することになります。相場的には3～多くても15%程度が多いようです。年間1,000万円の賃貸収入があり、管理料を10%としても個人から法人に移る所得は100万円にすぎません。

そのため、資産管理会社の役員（合同会社であれば社員）を複数名置いて、上記の管理業務についてそれぞれの業務分担を行って、複数人に対して役員報酬を支払うことで多少なりとも不動産所得を給与所得に代えて給与所得控除のメリットを最大限活用するといった方法が考えられます。

管理委託方式で重要なのは管理料の設定

管理委託方式の導入では管理料の設定、つまり家賃の何パーセントを管理料とするかということが重要です。管理料が多すぎれば「同族会社の行為計算の否認」の対象になる恐れがありますし、少なすぎれば本来の目的であった所得の分散効果をほとんど享受できません。

不動産管理会社を設立して、社長個人の不動産を会社に移転したい場合はお気軽に当事務所までご相談ください。

この記事の執筆者

渋田貴正

V-Spiritsグループ　税理士・司法書士・社会保険労務士・行政書士
税務顧問・社労士顧問のほか、会社設立登記や会社変更の登記などの実務を幅広くを担当。その他各種サイトや書籍の執筆活動も展開中。

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