不動産管理会社の設立にあたって社長個人が所有する不動産を会社に名義変更することがあります。

この場合に必要になってくる手続きが所有権移転の登記です。

個人から会社に不動産を現物出資するためには以下のいずれかの方法が考えられます。

１）売買

２）贈与

３）現物出資

このうち、売買の場合は不動産管理会社側に買い取るだけの余力が必要です。また、個人から法人に時価の2分の１未満で不動産を譲渡した場合には時価での移転があったものとみなすという規定があるので、低い金額で売買したことにするというのも税務的に不利になります。

では贈与ならどうかというと、法人に対する個人からの贈与については、時価による移転があったものとみなすという、これまた不利な規定があります。さらに法人側はタダで不動産をもらったということで時価による受贈益に法人税が課税されるというダブルパンチのような状況になります。

そうなると、社長個人で所有する不動産を会社に名義変更するために残された方法は現物出資ということになります。

現物出資するなら合同会社が圧倒的におすすめ

不動産を現物出資するには、時価500万円の場合を除いて以下のプロセスが必要となります。不動産を現物出資するということはそれなりの収益性があるはずなので、通常は時価500万円を超えてくるでしょうから、以下のいずれかの対応は必要となります。
１）裁判所への検査役選任の申立て

２）弁護士、弁護士法人、弁護士・外国法事務弁護士共同法人、公認会計士、監査法人、税理士又は税理士法人の証明＋不動産鑑定士の鑑定評価

いずれも非常に面倒な手続きで、ここまでやるなら現物出資はしなくてもよいという気分になってしまうかもしれません。

しかし、実はこれらの規定は株式会社にのみ適用される規定です。合同会社であればこれらの規定は適用されませんので、不動産の評価額がいくらであろうと現物出資にあたって検査役の選任や不動産鑑定士の評価などは一切必要ありません。

そのため、不動産管理会社が合同会社であれば、いくらの不動産であろうと心置きなく現物出資できます。ただし、検査役などの選任は不要ですが、税金面での検討事項は残ります。現物出資した場合受け取った持分の金額を収入金額として譲渡所得の金額を計算する必要はありますので、いくらの持分に設定するのが税金上有利なのかということは要検討です。

そのため、不動産を現物出資することをお考えの場合は、登記手続き面だけでなく税金面も合わせて相談できる専門家に依頼することをオススメします。当事務所では、不動産管理会社の設立登記から、現物出資による所有権移転、現物出資に伴う持分の適正額の算定などを行っております。

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この記事の執筆者

渋田貴正

V-Spiritsグループ　税理士・司法書士・社会保険労務士・行政書士
税務顧問・社労士顧問のほか、会社設立登記や会社変更の登記などの実務を幅広くを担当。その他各種サイトや書籍の執筆活動も展開中。

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